办公耗材
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各期底层基础资产预期净现金流对信托计划税费

  纳什空间成立于2013年8月,是国内规模最大、最专业、最受欢迎的以空间为入口的企业服务生态,是唯一符合4SEO标准的生态共享办公空间。公司产品主要服务于中小型企业,提供以配备完善、即时入驻的办公空间为主体,行政管理、企业增值和成长陪伴服务为配套的一站式办公解决方案,满足不同阶段企业的办公需求。纳什空间仅用相当于WeWork一半的时间就发展成一家拥有88万平方米运营面积、出租率行业第一的共享办公运营品牌。

  2015年8月获得A轮融资,2016年7月获得B轮融资,推出“超级工作室”产品。2016年1月4日纳什空间成为国内第一个拥有1000家以上企业入驻的众创空间。2017年12月21日北京单体面积最大联合办公项目——纳什空间“SPACE 鸟巢”开业。2018年6月7日完成B+轮近5亿人民币融资,本轮投资由远洋资本领投、华融融德跟投。

  开发适销产品是房地产实现高速周转的前提条件。在取地的类型以及开发产品的定位上,公司一直坚持顺应地产调控政策的要求,精确细分客户需求, 坚持推出服务于客户、契合客户的需求的适销产品,重点关注刚性需求和首次改善需求人群,并辅以合理的产品定价和灵活的营销策略,实现公司销售的稳健发展。

  房地产开发项目的运作实质上是多种资源的整合过程,管理团队的经营水平和核心团队的稳定程度对房地产企业的持续发展至为关键。公司延揽了大量来自全国一线房企的人才,管理团队有着近十年的房地产开发经营经验,项目决策、定位、开发、推广和管理经验丰富。

  纳什空间聚焦于北京、上海、天津、深圳4大核心城市的核心商圈,整体运营面积超过88万平方米,借助丰富的空间运营经验和先进的纳米管理系统,实现高速扩张,且未来将实现多城市的扩张,预计2020年达到240 万平方米的运营规模。同时,纳什空间入驻企业8,000家,累计服务入驻企业超过2.2万家,服务用户数超25万人,其业务规模行业排名第一。

  纳什空间作为共享办公行业的领先者,有效连接商业办公房源与中小企业办公室的租赁需求。一方面帮助业主盘活存量房源, 另一方面为租户提供高效、完整的企业办公服务,并且有效缓解了中小企业的租金压力

  •超级工作室:适合10-50人的团队,提供精心设计、设施齐全的独立办公空间,让中小企业享受大企业的顶级办公体验。截至2017年9月, 超级工作室运营面积64万平方米,超级工作室1.0产品出租率达到95%,溢价率达到40%,毛利率达到30%。

  •联合办公区:为2-10人团队提供灵活开放的办公场所,同时作为超级工作室用户的超级会客厅实现共享办公网络。截至2017年9月,联合办公区运营面积2.5万平方米

  •全城办公系列:提供自由的全城移动工位、会议室及会场,解决流动办公、短暂办公的需求

  •企业服务:联合阿里云、百度云等超过200+家优秀企业,为入驻团队提供透明、专业、高品质的办公生活服务

  1.本方案拟以纳什空间运营的超级工作室、联合办公区、北辰旗舰店在未来三年的净租金收入(即净现金流)作为入池资产

  2.本方案涉及纳什空间运营的物业包括北辰旗舰项目(包括联合办公区、超级工作室与商铺),SPACE博泰国际、SPACE悠乐汇、SPACE·108共3处联合办公产品,以及分布在北京、上海、深圳和天津的1,087个超级工作室

  3.根据初步测算,拟入池资产未来三年一期(2018年8月至2021年11月)的毛租金收入合计约9.19亿元,净租金收入合计2.87亿元。此外,纳什空间筛选出979套储备产品优先升级为超级工作室,可根据需求对不合格入池资产进行替换。该部分计划替换资产未来3年的净租金收入约1.38亿元

  4.根据现金流预测结果,超级工作室未来三年一期的净租金收入约2.13亿元,占比约74%;北辰旗舰项目未来3年净租金收入约0.68亿元,占比约24%;联合办公区未来3年净租金收入约0.07亿元,占比约2%

  根据《信托合同》,纳什新源出资2亿元,委托中建投信托设立“中建投信托-纳什空间单一资金信托”。纳什新源成为单一资金信托唯一受益人,享有全部信托受益权

  根据《信托贷款合同》,在专项计划设立日(T日),中建投信托向基础债务人发放1笔信托贷款,贷款总额2亿元,期限3年,按季度还本付息。

  依据《质押合同》,基础债务人将其依据特定基础合同享有的对应特定期间的租金债权质押予中建投 信托(代表单一资金信托)。应于专项计划设立日起10个工作日内办理完毕质押登记手续。

  计划管理人(渤海汇金)设立“渤海汇金-纳什空间资产支持专项计划”,发行资产支持证券。认购人支付认购资金,成为资产支持证券持有人

  T日,管理人以募集资金作为购买价款,向原始权益人支付信托受益权转让对价,受让全部信托受益权,接替原始权益人成为单一资金信托的唯一受益人。

  在单一资金信托存续期间,基础债务人按季度向信托偿还信托贷款本息。信托公司基于信托贷款的偿付,按季度向专项计划定期分配信托利益。

  计划管理人为专项计划在托管银行设立专项计划账户,用于接收单一资金信托定期分配的信托利益。专项计划账户还用于支付基础资产购买价款、支付专项计划费用、向投资者支付专项计划利益。

  在相应的分配日,管理人向托管人发出分配指令,托管人根据分配指令进行专项计划费用的提取和资金划付,并将相应资金划拨至登记托管机构的指定账户, 再向投资者支付资产支持证券本金和预期收益。

  将资产支持证券切分为优先级和次级,次级为优先级提供内部增信。根据项目安排的各档级证券本金/利息的受偿顺序,次级证券由纳什创业科技(北京)有限公司持有。

  中合担保为纳什创业科技(北京)有限公司对专项计划的差额补足义务提供连带责任担保。

  纳什创业科技(北京)有限公司为信托贷款的实际还款及实际支付的信托贷款还款备付金与信托贷款应还款项及当期应支付的信托贷款还款备付金的差额部分承担补足义务。纳什创业科技(北京)有限公司为专项计划账户内可供分配的资金余额与当期优先级资产支持证券预期支付额的差额部分承担补足义务。

  专项计划存续期间,底层基础资产的预计现金净流入能够对于优先级证券当期应付本息形成超额覆盖。根据《评级报告》,各期底层基础资产预期净现金流对信托计划税费、专项计划费用及优先级资产支持证券本息的覆盖倍数均可保持在1.24倍及以上。

  初始质押登记:基础债务人将各自享有的未来一段时间出租共享办公物业而产生的租金收入出质,为其履行信托贷款还本付息义务和信托贷款加速清偿义务提供质押担保。初始质押登记于专项计划设立日起10个工作日内办理完毕。自愿增加出质权利:基础债务人可自愿将入池资产以外的项目的租金债权质押予中建投信托(代表单一资金信托)。发生增加出质权利事件(即当期现金流低于预测值的85%)的,基础债务人应新增底层基础资产,使得现金流大于或等于预测值。发生替换出质权利事件(即现金流未按照约定归集、或存在连续空置超过45天的房源)的,基础债务人应将不合格的资产替换掉, 使得更新后的入池资产产生的现金流大于或等于预测值。

  行业龙头:纳什空间是国内共享办公行业运营面积最大的品 牌,被全球联合办公峰会(Global Coworking Unconference Conference,GCUC)评为“全球联合办公行业十强运营商”之首。

  机制完备:设置不合格资产替换、特定事项触发加速清偿等各项机制,并准备了替换资产池。

  2018年9月18日,国务院下发《关于推动创新创业高质量发展打造“双创”升级版的意见》,拓宽创新创业直接融资渠道,支持符合条件的企业发行“双创”专项债务融资工具。本项目符合我国“双创”政策,拓宽了创新创业企业直接融资渠道。

  本专项计划是中国首单共享办公资产证券化产品。纳什空间是国内体量最大的共享办公运营商,运营面积超过80万平方米,底层资产的分散度较高。办公物业为商业物业的重要类型之一,本次资产支持专项计划的发行将为分散的办公物业通过证券化融资进行有益尝试。

  本次专项计划以纳什空间运营的超级工作室、联合办公区、北辰旗舰店在未来三年的 净租金收入(即净现金流)作为入池资产。各期净现金流能够对于优先级证券当期应付本息额形成超额覆盖。过渡期结束后,底层租户的租金直接缴纳至监管账户。